Grundlagen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) gehören in Deutschland zu den sieben Einkunftsarten nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Sie entstehen hauptsächlich aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, Grundstücken und bestimmten Rechten. Dabei kann es sich um Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien oder Betriebsvermögen handeln. Ebenso zählen Einkünfte aus der Überlassung von Rechten wie Urheberrechten oder Patenten dazu. Diese Einkünfte werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben.

• Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien (Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien).
• Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden oder Sachinbegriffen (z. B. Betriebsvermögen).
• Einkünfte aus der Überlassung von Rechten (z. B. Urheberrechten, Patenten).

Besteuerung der Mieteinnahmen

Die Besteuerung erfolgt auf Grundlage der Differenz zwischen Einnahmen und Werbungskosten. Hierbei wird das Zufluss-Abfluss-Prinzip angewendet. Zu den Einnahmen zählen unter anderem Nettomieten, Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter sowie Umlagen für Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Hausmeisterleistungen. Nicht berücksichtigt werden hingegen Kautionen, solange sie nicht einbehalten werden, oder Umlagen, die Mieter direkt an Dritte zahlen.

Von diesen Einnahmen werden die Werbungskosten abgezogen. Diese umfassen beispielsweise Schuldzinsen für Immobilienfinanzierungen, Abschreibungen (AfA) für das Gebäude, Instandhaltungskosten, Hausverwaltungskosten, Grundsteuer sowie Maklergebühren. Die Abschreibung erfolgt, je nach Baujahr der Immobilie, mit einem bestimmten Prozentsatz.

Einnahmen umfassen:

• Nettomieten
• Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter
• Umlagen für Heizung, Wasser, Hausmeister etc.

Nicht zu den Einnahmen zählen:

• Kautionen (solange sie nicht einbehalten werden)
• Umlagen, die direkt vom Mieter an Dritte gezahlt werden

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, z. B.:

• Schuldzinsen für Immobilienfinanzierungen
• Abschreibungen (AfA) für das Gebäude
• Renovierungs- und Instandhaltungskosten
• Hausverwaltungskosten
• Grundsteuer
• Maklergebühren
• Abschreibung von Anschaffungskosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.)

Besonderheiten bei der steuerlichen Behandlung

Bei einer teilweisen Vermietung, etwa der Untervermietung eines Zimmers, müssen die Werbungskosten anteilig aufgeteilt werden. Diese Aufteilung orientiert sich am Verhältnis der vermieteten Fläche zur Gesamtfläche der Immobilie.

Werden Immobilien an Angehörige vermietet, hat das Finanzamt die Werbungskosten nur dann vollständig anerkannt, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Seit 2021 haben Vermieterdie Möglichkeit, auch dann 100 Prozent ihrer Werbungskosten für die vermietete Immobilie abzusetzen, wenn sie lediglich eine Miete von 50 Prozent des ortsüblichen Mietzinses vereinbart haben. Das geht allerdings nur, wenn sie ihre Einkunftserzielungsabsicht mit einer Totalüberschussprognoseprüfung nachweisen. Gelingt das nicht, greift wieder die alte Regel und sie dürfen nur den entsprechenden Anteil in die Steuererklärung eintragen. Mit dieser Änderung möchte der Gesetzgeber insbesondere Mieterunterstützen, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langjährigen Mietverhältnisse davon Abstand nehmen, regelmäßig (zulässige) Mieterhöhungen vorzunehmen.

Wird eine Immobilie dauerhaft mit Verlust vermietet, kann das Finanzamt eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht unterstellen, was den steuerlichen Abzug der Verluste ausschließt. Im Falle einer unentgeltlichen Überlassung, etwa an Kinder, sind ebenfalls keine Werbungskosten abziehbar.

AfA (Absetzung für Abnutzung)

Die AfA ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich abzuschreiben. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2 % pro Jahr. Bei älteren Gebäuden beträgt der Satz 2,5 %. Bei Neubauten ab 2023 sind es 3 % und Wahlweise bei Wohnungsneubauten mit Baubeginn 10/2023 – 09/2029 5 % im 1. Jahr, danach 5 % vom Restwert. Bei gewerblichen Immobilien können sich abweichende Abschreibungssätze ergeben. Darüber hinaus sind außergewöhnliche Abschreibungen bei Wertminderungen möglich.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung

Entstehen Verluste, weil die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen, können diese mit anderen Einkünften, wie beispielsweise aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnet werden. Diese Verrechnung führt zu einer Reduzierung der Gesamtsteuerlast. Voraussetzung dafür ist jedoch eine dauerhafte Einkünfteerzielungsabsicht, andernfalls erkennt das Finanzamt die Verluste nicht an.

Umsatzsteuerliche Aspekte

Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei gemäß § 4 Nr. 12 UStG. Allerdings besteht bei der Vermietung an umsatzsteuerpflichtige Unternehmen die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Dies kann insbesondere bei Gewerbeimmobilien von Vorteil sein, da dann ein Vorsteuerabzug möglich wird.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Hohe Instandhaltungskosten können auf bis zu fünf Jahre verteilt werden, um eine gleichmäßige steuerliche Belastung zu erreichen. Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind steuerfrei, sofern zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen.

Besondere Konstellationen

Auch Einkünfte aus kurzfristiger Vermietung, beispielsweise über Plattformen wie Airbnb, zählen zu den VuV-Einkünften. Hierbei können zusätzliche umsatzsteuerliche und gewerberechtliche Vorschriften relevant sein. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gelten Besonderheiten bei der AfA-Berechnung, da die fortgeführten Anschaffungskosten des Erblassers oder Schenkers maßgeblich sein können.

Pflichten des Vermieters gegenüber dem Finanzamt

Vermieter sind verpflichtet, die Anlage V in der Steuererklärung vollständig auszufüllen, sämtliche Einnahmen und Ausgaben nachzuweisen sowie Veränderungen wie Nutzungsänderungen oder einen Verkauf der Immobilie zeitnah dem Finanzamt mitzuteilen.

Fazit

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bieten zahlreiche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine sorgfältige Dokumentation der Einnahmen und Werbungskosten, das Verständnis für Abschreibungsregeln und die gezielte Nutzung steuerlicher Vorteile können die Steuerlast erheblich reduzieren. Aufgrund der Komplexität der steuerlichen Regelungen empfiehlt sich bei Unsicherheiten stets die Konsultation eines Steuerberaters, um mögliche Optimierungspotenziale auszuschöpfen und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keine individuelle steuerliche Prüfung.